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涓板缓浣瀹瑕㈣ 浠锋兼楂

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-09-27  来源:东莞商贸网  浏览次数:1

  9月22日,东莞市政府常务会议审议通过东莞普通住房的新价格标准,标准执行有效期为一年。

  全市33个镇街(园区)重新划分为三类镇街,其中八个镇街价格分档调整,万江、厚街、茶山由二类镇街提到一类镇街,普通住房的价格标准由6000元/平方米提高到8654元/平方米,涨幅达到44%,尤其是茶山提升到一类镇街令舆论哗然。

  重新调整后的价格标准,每类镇街价格标准均全面提升,上涨的绝对量从610元/平方米到1217元/平方米不等,涨幅少则8.2%,多则27.0%,印证了今年房价凶猛涨势。

  购买普通住房,符合一定的条件可以享受契税、营业税及其附加税费的优惠政策。值得欣慰的是,二手房领域,普通住房已经占据大部分比例。而一手住房领域,普通住房的覆盖面也大为增加,由34%扩大至56%,终于超过了半壁江山。不过,二类镇街依然只有46%,尚未达到一半水平。

  三类镇街价格标准提升27%

  根据新的东莞普通住房价格标准,一类镇街从原先的8000元/平方米上调至8654元/平方米,二类镇街从原先的6000元/平方米上调至6610元/平方米,三类镇街从4500元/平方米调整至5717元/平方米,调整幅度达到1217元/平方米。

  由于相关部门目前并没有公布各类镇街普通住房价格调整的计算方法,不过各类镇街的价格指标与今年上半年东莞普通住房各类镇街的成交均价颇为相近,由此可见,各类镇街的普通住房价格标准或根据今年上半年东莞普通住房(建筑面积144平方米及以下的住房)成交均价来确定。

  所有镇街普通住房的价格标准全面提升,绝对量从610元/平方米到1217元/平方米不等,涨幅少则8.2%,多则27.0%,这从侧面说明东莞今年房价涨势之凶猛。今年以来,楼市火爆,量价齐升,尤其是普通住房价格上涨更是明显。据东莞中原市场研究部统计,今年上半年,一手住房成交均价达到8699元/平方米,同比上涨5%。另据东莞市房管局数据,全市普通住房(建筑面积144平方米及以下的住房)成交均价为7745元/平方米,同比增长达到10%。

  值得注意的是,三类镇街的普通住房价格标准足足提升了1217元/平方米,涨幅达27.0%,无论是绝对量还是相对量远高于其他两类镇街。这是否说明三类镇街楼市今年发展更快?

  三类镇街包括东坑、道颉⑹排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗十镇区。随着土地的稀缺,三类镇街房地产发展的确升温明显,这些地方已经受到了较具实力的开发商的青睐。目前,中信和世纪城已经联袂进驻石排,宏远已经进驻桥头,中熙已经进驻洪梅。从今年上半年的一手住房均价来看,这些镇街的房价涨幅整体高于一、二类镇街,除了道蚍考壅欠与全市平均涨幅持平之外,其他九个镇街均高于全市平均涨幅。

  同时,三类镇街普通住房价格标准大提升,还跟制定价格标准的技术性有关。去年9月1日起实施的价格标准,一类镇街涨了2000元/平方米,二类镇街涨了700元/平方米,但是三类镇街却维持4500元/平方米的标准,而这一标准是从2007年11月1日起实施,已经维持了接近6年,如今房价已经今非昔比,标准自然需要大动手术。东莞中原策略研究“2012年版本三类镇街普通住房价格标准本身不合理,这次回归相对合理状态,所以价格调整比较大。”从东莞中原的统计数据来看,按照旧标准,去年前7月,三类镇街普通住房占一手住房的比重只有可怜的13%,说明2012年三类镇街价格标准相当地“不合时宜”。根据今年的新标准,三类镇街今年前8月成交的普通住房覆盖面达到65.56%。

  茶山归入一类镇街

  此次普通住房价格标准,镇街调整分类幅度较大,达到8个之多,占比33个镇街接近1/4的水平。

  在此次调整中,万江、厚街、茶山由二类镇街提到一类镇街,普通住房的价格上限由6000元/平方米提高到8654元/平方米,涨幅达到44.2%;麻涌由三类镇街提到二类镇街,普通住房的价格上限由4500元/平方米提高到6610元/平方米,涨幅达到46.9%。

  除了四个“升级”的镇街之外,还有四个“降级”的镇街。大岭山、大朗由一类镇街降到二类镇街,普通住房的价格上限由8000元/平方米下调到6610元/平方米,降幅为17.4%;企石、道蛴啥类镇街降到三类镇街,普通住房价格上限由6000元/平方米下调到5717元/平方米,降幅为4.7%。

  根据调整机制,调整普通住房价格时,根据上年度各镇街建筑面积144平方米以下(含)住房的成交数据进行统计。以上年度一、二类镇街普通住房销售均价为计算基数,按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限(松山湖参照一类标准,不纳入数据统计);按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限,再按每个镇街上年度普通住房销售均价自动划入一、二、三类。

  据东莞中原研究部统计,按照2012年普通住房标准执行的镇街分类,一类镇街普通住房均价为8268元/平方米,按照此价格下浮15%为7027元/平方米,意味着2012年各镇区的普通住房均价达到7027元/平方米以上的镇区纳入一类镇区,万江、厚街、茶山等镇街普通住房均价分别为7265元/平方米、8276元/平方米、7365元/平方米,达到一类价格调整标准,反映这部分镇街的房价已发生微妙变化。

  随着东城、莞城等旧城区的发展日趋成熟,土地资源越加稀少,房地产开发也出现瓶颈。在售项目不多,房源可选择面十分狭窄,导致部分置业需求外溢至南城、万江等。万江作为四大城区之一,各类生活、商业配套逐步成熟,镇街价值逐步得到认可。在北大资源御湾、上东国际等项目的支撑下,万江普通住房价格明显上升。

  厚街由于万科金域国际、汇景世纪双子等精装修项目拉动整体价格有所虚高,促使厚街2012年普通住房均价突破“8”字头。

  茶山作为一个经济发展相对较弱的镇区,本次的调整标准将该镇纳入一线镇区,大大出乎意料。根据调整标准计算,茶山去年普通住房洋房价格为7365元/平方米,高于7027元/平方米的划分界限,符合纳入一类镇街的标准,主要是茶山的美丽湾畔花园带精装修并且与车位捆绑销售,项目均价达到7390元/平方米,使得整体均价虚高。

  去年,二类镇区普通住房均价为6507元/平方米,按照此价格下浮15%为5531元/平方米,此价格为二类镇街的划分下限。

  麻涌凭借靠近广州的地缘优势,置业需求直接外溢,让临近广州地带的镇区直接受益,一定程度上推高房价。去年,麻涌普通住房均价为5612元/平方米,达到了二类镇街归档线的5531元/平方米。

  而大岭山、大朗去年普通住房的成交均价分别为6530元/平方米、5978元/平方米,低于一类镇街归档下限的7027元/平方米,但高于5531元/平方米,所以被归入二类镇街。至于道颉⑵笫,由于去年普通住房均价分别为5421元/平方米、4621元/平方米,所以被归入三类镇街。

  车德锐说,从楼市活跃程度、房价指数来看,大岭山、大朗原本就属于二类镇区,去年分类有所偏差。而道蛘蚓佑诙三类边缘地带,由于富盈wo城去年以4666元/平方米成交了310套,大大拉低均价,否则应该不会掉入三类镇街。至于企石镇由于项目少,均价波动大,导致分类容易忽上忽下。

  普通住宅二类镇街覆盖面未过半

  据东莞中原市场研究部统计,从今年前8月东莞成交的一手住房来看,普通住房套数的覆盖面从34%扩大至56%,终于超过了半壁江山。其中,三类镇街覆盖面变化最大,一类镇街由46.91%提升到60.31%。

  购房契税一般按照成交价的3%来征缴,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房,若该房产建筑面积大于90平方米低于144平方米,则契税按1.5%征缴,若该房产建筑面积在90平方米及以下,则契税按1%征缴。对于房产证满5年的普通住房,进入二手市场转让时,免征相当于房产总价5%的营业税,其附带在营业税上的城建税、教育费附加、地方教育费附加也免收。

  如,首次置业者李小姐在万江买一套100平方米住房,按8000元/平方米计算,总价为80万元,按照旧标准,这套房子不属于普通住房,需要缴纳2.4万元的契税,按照新标准,则属于普通住房,契税只需交1.2万元,足足省了1.2万元,若房子只有90平方米,则只需交7200元契税,省了足足1.44万元。若这套100平方米的房子是房产证过了5年的二手房,除了省下1.2万元的契税之外,李小姐还可以省下高达4.48万元的营业税及其附加税费。

  由此可见,只要符合相关政策,市民购买普通住房可以省下不菲的税费。问题的关键是,新标准的覆盖面究竟有多广呢?

  据东莞中原市场研究部统计,从今年前8月东莞成交的一手住房来看,普通住房套数的覆盖面从34%扩大至56%,终于超过了半壁江山。其中,三类镇街覆盖面变化最大,由按照旧标准的7.70%扩大到新标准的65.56%,一类镇街由46.91%提升到60.31%,二类镇街由20.39%扩容到46.43%,但二类镇街依然没有达到一半水平。

  与调整前相比较,除了大朗、大岭山、道虻热个镇街的覆盖面有所下降外,其余镇区的覆盖全面扩大,反映本次普通住房调整力度比去年的明显加大。分镇区来看,调整后,普通住房覆盖面扩大的29个镇区,企石镇没有变化,其中,茶山、企石更是全面覆盖,桥头、横沥、麻涌、石排、洪梅等镇街覆盖面达到90%以上,反映镇街最为受益,尤其三类镇街的调整幅度最大,三类镇街的项目将会受益。

  具体来看,覆盖面在90%以上有茶山、企石、桥头、横沥、麻涌、石排、洪梅、万江、清溪等9个镇区;覆盖面在70%―90%的有望牛墩、中堂、高丁⑻料谩⒎锔诘5个镇区;覆盖面在50%―70%有厚街、石碣、大朗、东城、大岭山、常平等6个镇区;覆盖面在30%―50%有沙田、南城、松山湖、虎门、黄江、道颉⑤赋恰⒄聊就返8个镇区;覆盖面在30%以下有东坑、寮步、石龙、长安、谢岗等5个镇区。可见,还有13个镇街的覆盖面低于50%,可谓“普通住房”不“普通”。

  不过,就二手房来看,新标准实施后,已经大部分属于普通住房。比如,城区品牌中介金信联行录得的二手非别墅住房的在售均价8400多元/平方米,低于8654元/平方米的价格标准。

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